新房改刚刚开始，这个话题充满了各种猜测和争议。但有一件事情是很多人都认同的，这是改变房地产未来10年的大事件。

那么，未来10年，房地产会变成什么样？房价会变成什么样？

所谓的新房改，就是最近很火热的，已经全面开始执行的14号文。

这份文件提出了两个主要目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

文件还明确了保障房建设的路径，提出了许多切实可行的方法，既体现了对保障房的重视，同时吸取了过去十几年保障房建设的经验教训，使这件事情变得更切实可行。

有专家表示，新房改最重要的是对房地产的全新定位，是明确了保障归保障，市场归市场，“让商品房回归商品属性”，未来10年内，可能要建设数千万套保障房。

但是，保障房对商品房市场是否会形成冲击？这还很难说。

更重要的是，让商品房回归商品属性，是不是像很多人期望的那样，这是即将放开商品房市场化限制的明确信号和法理准备，还很难说。

大家讨论很多，其中一个焦点问题，新房改到底会救了谁？这个问题反映了目前房地产市场的真实状态。房地产就像一张大网，把一批人群网在了中央，几乎动弹不得。

这里面包括地方财政在土地财政终结之后面临困难，房地产开发商陷入债务危机，大批中产家庭背负沉重的房贷负担。

这些困难说到底就是债务负担过重，整个行业都跑不动了。目前地方债高达37万亿，房贷38万亿，开发商债务40万亿，整个行业债务总规模超过110万亿。

这些债务如果是正常的市场状态下，还可以转得动，但一旦市场流动速度大幅度慢下来，就会变得异常沉重。

目前我们的M2高达290万亿，居民存款140万亿，市场并不缺钱，缺的是流动的钱，缺的是敢于买房的钱。

减轻老百姓的买房负担，同时想办法让市场流动起来，这是可能就是新房改的本意。让住房的人住得安心，买房的人买得安心，这本来就是人民幸福生活的应有之义。

所以，新房改救了谁？它可能会救了整个房地产行业，救了所有陷进去的人。

特别是一些开发商面临困境，他们能不能参与保障房建设？尽管利润是薄了些，但是有现金流就是活下去的救命钱。

由此可见，不可否认，新房改将拉开未来10年新房地产时代的序幕。

讲到未来10年的房地产，我们认为以新房改为开端，或许会很快形成3个重要趋势。

第一个重要趋势，就是保障房会很快大量出现。

中国的政府一旦想用举国之力做一件事，大概率会快速形成风暴一般的行动，新建、收购二手房、盘活烂尾项目等，预计3年内，全国就会有几百万套，甚至上千万套。

第二个重要趋势，同时大规模启动城中村改造，城市更新会成未来10年的主流形态。

尤其是对于超大特大城市来讲，我们就是要打造一批世界级的城市，来带动整个中国的现代化进程。

第三个重要趋势，房地产会发生结构性的变化，同时随着经济形势的改善，市场会逐步恢复活跃度。

目前房地产的主要问题，我们认为不是过剩，而是结构性问题，特别是需求与供给之间严重不均衡，有的地方严重过剩，有的地方还需要增加。

所以，未来10年，新的商品房不会再大规模增加，高品质独栋住宅替代高层逐渐成为主流，同时城市中心区的二手房流动性会显著改善。

最近看到一位专家讲“房价大幅下跌，普通老百姓最吃亏”，这种话就不攻自破了。

因为房地产如果呈现以上三种明显趋势，普通老百姓可以买保障房，手上有房子的老百姓也不会再担心房价会大跌，这种论调根本就没有了存在的可能性。

我们明显看到，目前新房改已经形成群体性的期待，市场预期正在改变。随着时间的推移，政策加快落实，特别是一批保障房快速出来，商品房回归商品属性，房地产市场的正向预期，就会逐步形成。

总之，未来10年，不会再大规模新增房子了，但目前有些畸形的市场形态会发生结构性改变，逐步形成健康的房地产新模式。